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房市是否已瀕臨系統性風險?
by 趙永祥 2015-10-24 07:05:26, Reply(0), Views(298)


房市是否已瀕臨系統性風險?


趙  永  祥   博士

2015/10/24 

2015年以來不論是大陸或是台灣,經濟表現均是明顯不如原先預期,特別是在金融市場呈現高度動盪的時期,市場更關心後續房市是否遭受波及,特別是兩岸房市短期內是否將面臨系統性的風險。

首先以台灣房市而論,2015年以來房市交易呈現明顯量縮價小跌的態勢,未來一旦房市出現景氣下修幅度有超乎預期的疑慮時,政府政策或許無法完全逆轉房市景氣下滑的趨勢,但至少可減緩跌幅,扮演踩煞車的腳色,使房市不至於陷入系統性的風險中。

以2008至2010年的經驗為例,當時全球金融風暴間接影響台灣房市整體景氣,為挽救整體買氣,政府自2008年11月起陸續釋出多項不動產相關的利多政策,除央行祭出降息政策外,主要包括兩波共計新台幣4000億元的優惠房貸、延長建築的建造執照有效期限等。

另外包括遺產稅與贈與稅率的調降、一生一屋減稅優惠、青年安心成家方案的房貸利息補貼加碼至兩萬戶、平價住宅的推出、北市以專案都更方式提供4或5層樓舊公寓爭取最高2倍的法定容積等,透過政策的拉抬、搭配全球性量化寬鬆貨幣政策,最終使台灣房市重回成長軌道。

觀大陸房市,2015年以來貨幣政策趨於寬鬆,況且不論是資本市場還是傳統信貸管道,都為房地產行業的資金面提供保障。同時,中央與地方政府持續釋出穩定房市的措施,如調整與鬆綁住房公積金、鬆綁限外令、不實施限購的城市,首套房自備款比率不低於25%等政策。

在此情況下,近期包括國房景氣指數、百城價格指數、商品房銷售額等指標均呈現觸底反彈態勢,特別是行業銷售資料顯示大陸一、二線城市剛性改善性需求已顯復甦,反映隨著各類政策逐步落實及貨幣環境的持續寬鬆,促使購屋者信心有所恢復。

加上大陸房地產開發經營業者適時優化推案策略,積極去化庫存,使得首購與改善類的購房需求平穩釋出,2015年第2季市場回暖的態勢也延伸至下半年,顯示大陸房地產開發經營業者的去庫存進程腳步加快,房地產行業系統性風暴爆發的可能性進一步降低。
 

Written by 趙永祥 博士
南華大學財務金融學系 專任助理教授