蛋黃區淪陷　大台北房價明年更低

9月底，中央銀行宣布降息半碼（即0.125個百分點），結束連續16季凍結，市場上出現一些看多房市的聲音，但其實降息的宣示意味較大，因為即使各家銀行降足放款利率半碼，每貸款100萬元，假設貸款20年、無寬限期，每個月也僅省下約60元，買一個便當都不夠，購屋人真正要注意的反而是未來供給量大幅增加，房價「低還有更低」。

根據政府的統計，台北市、新北市今年第3季買賣移轉棟數甚至創下17年、有紀錄以來的新低，分別僅有6,572棟、1萬1,401棟，還不及過去幾年房市榮景時的一半。

雖然目前大台北地區的房價普遍已跌回2年前的水準，但房價這樣的修正幅度，仍不足以讓民眾下手購屋。而國泰房地產指數資料也顯示，2009年以來，台北市的新成屋房價高點出現在2013年第2季，每坪為86萬4,000元，而最新的2015年第2季統計，則為每坪81萬元，新成屋房價已從高點回跌6.3%。台北市中古屋也同樣從高點修正8.3%，目前每坪63萬8,000元。

過去在房市低迷期，台北市房價都相對抗跌，但此次的修正幅度卻比新北市更大，信義房屋不動產企畫研究室經理蘇啟榮分析，因為這波房市修正主要來自於政策的壓力，而政策包含：囤房稅、豪宅稅、台北市提高新建房屋構造標準單價1.6倍，種種改革對於投資買盤、中高端的豪宅市場影響最大，所以才會從「蛋黃區」開始淪陷。

除政策影響，蘇啟榮說，「房價走10多年的多頭，價格偏離基本面，也脫離多數人能負擔的範圍，所以本來就會面臨修正壓力。」

但修正已經到底了嗎？恐怕低還有更低！大家房屋企畫研究室主任郎美囡認為，明年大台北地區的房價會持續修正，主要有2個原因：

首先，房地合一稅即將於明年元旦上路，奢侈稅同步停徵，賣方可趁機出售房產以求「保本」。因房地合一稅是以「獲利」當稅基課稅，在2014年1月1日後購屋的買方，在明年欲出售房產時，若持有未滿2年，同樣適用房地合一稅。

但2014年房價緩漲、2015年反轉下修，沒有「獲利」可言，根本不用擔心房地合一稅，反過來說，若想在今年脫手的屋主，因奢侈稅是以交易實價課稅，不管是否賠售都必須繳納總價10%∼15%的奢侈稅，所以不少屋主打算明年新制上路後再出售房屋。

第2個看空房價的原因，郎美囡說，2016年適逢公告地價每3年調整1次的年度，各地方政府因稅收欠佳，民間團體大力呼籲公告地價應貼近市價，所以推估此次調整的幅度會相當驚人，屋主的持有成本將更加沉重。以上2個原因，都會刺激屋主增加出售意願。

除了中古屋，新成屋的賣壓也不容小覷。全國不動產企研室主任張勻表示，2013年、2014年全國建照都突破12萬戶，一般大約2∼3年後會興建完成，因此2016年的房市供給量將會大幅增加，為了在欲出售的數10萬戶中突出，價格的競爭只會愈來愈激烈，房價下修已成定局。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨則建議，現在可多看屋，但別輕易進場，可藉此認識自己的需求也能實際感受價格變化，「就算現在急著要買，也要挑選房地產市場中的白襯衫或百搭款（指受自住客青睞的2∼3房產品），比較不會過季，也不會有難以脫手的問題。」

若自住客想要到供給量大的重劃區撿便宜，蘇啟榮提醒，一定要確認未來所有的機能是否能到位，否則現在看來是撿到便宜，但之後房價恐怕會面臨更大幅度的修正，甚至想賣都賣不掉。