影響房價走勢的重要政策

房地合一稅2.0對房價所產生的衝擊

https://theteenworker.com/house-price-trend/

打房政策1》房地合一2.0，對房價有什麼影響

房地合一2.0白話文來說，目的是什麼？

簡單來說，政策上藉由延長持有時間，想做短線買賣賺快錢的就會被抽高稅；藉由封鎖以往節稅的辦法，來讓房屋交易的成本增加。

先不說公司或股權等一般人較不會接觸到的方式，單純就延長持有時間來看，對於買房自住者沒差，但對於以下類型的投資客就有影響：

• 買老屋來重新裝修後，短期轉手賣出賺價差的投資客。
• 買入Apple物件，短期轉手賣出賺價差的投資客。

政府希望壓縮投資客的獲利空間，藉此減少短期炒作房價的意願。當然另一個層面，政府也因此增加了稅收。

房地合一2.0施行後，房市的變化？

首先，大家都知道答案，「房價沒有跌！」。根據好時價的房價圖表，房價走勢仍持續上漲，甚至可用飆漲形容；而影響到的，似乎只是交易量下跌而已。

（圖表中，橘線是房價指數，柱狀圖是交易量走勢）

圖片來源：好時價-全台房價走勢圖

當然，近年房價飆漲的可能因素，還包含了通膨，因此也不能說因為房地合一2.0使房價飆漲。只不過從走勢中，我們可以看到幾件事情：

• 房地合一2.0因增加了交易成本，確實抑制了成交量。
• 然而，交易量下跌，並不代表房價就會下跌。

（延伸閱讀：小資抗通膨3步驟）

房地合一2.0施行後，房市似乎開始轉向自住與長期投資市場

對於自住客來說，買房後本來短期就沒有要交易，所以沒差！因此，部分買房需求回歸自住市場。

對於投資客來說，只要將房屋裝修好後出租幾年，等到房地合一稅降低，獲利可接受後賣出即可！因此，部分買房回歸長期投資收租市場。

就算資金可能被卡個幾年，但仍可用轉增貸逐步取出資金（想懂更多房貸眉角，可去學銀行貸財術）

實價登錄2.0兩大方向

• 對預售屋交易：契約須審查，保障消費者權益；並且紅單納管，減少炒作。
• 對成交價登錄：實價登錄門牌地址完全揭露，並且納入預售屋。

由於預售屋的成交價算是全新房屋的第一筆實價登錄，因此若預售屋房價被炒高，後續大家買賣都會看實登，房價也就很難下跌。

我猜想，政府覺得只要成交的房價透明公開，就不會被亂炒高。而可能用來將預售屋房價炒高的紅單，政府也想說只要禁止了，房價都就不會飆漲了（以上純屬個人猜測，畢竟我不可能100%知道政府在想啥）。

實價登錄2.0上路後，幫助預售屋轉向自住市場

話說我第一次買房就是買預售屋紅單​，當時代銷跟我說：「你想要的高樓層都賣完了，我幫你問過，只有一個買方想釋出紅單」。

當時預售屋還沒有實價登錄，後來跟代銷比較熟後，​才聊到原來當時這個賣我紅單的投資客，才花兩個禮拜就轉手賺了50幾萬！

以前的紅單交易就像一件商品零成本轉手，​中間的經銷商越多房價就疊的越高​​​。

而如今紅單不能轉手，利用預售屋紅單短期轉手、零成本獲利的投資客便會退場，回歸自住買方。

一分錢一分貨，預售屋建商也想獲利​

​​​​從建商心態來思考，較健康的會維持基礎獲利，並一樣提供民眾優質的建案；當然，世界總是有明有暗，難免有些會在契約上、或是實價登錄上做手腳。